就是这么个场景,卖家李叔叔虽然卖了房子,但还没过户没交房。虽然没在房子里住,偶尔路过一次回去拿钥匙开门。拧了几次都没打开房门,给买家打电话,买家说我装修了,换了锁芯了!明明是一种强盗行为,但对方言谈语气中尽是客气和不好意思,一直在抱歉和诉说自己的不易。业主只好无奈地摇了摇头。而谁又能想到,除此之外,一次平常的二手房房屋交易从签订合同到最终缴税过户整个周期竟会长达一年之久!而业主竟没任何办法。这是怎么回事呢?
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可架不住客户还是喜欢这套房子啊,35岁的客户姐脑子一转,便找了一个叫不上名字的小公司,来操作这笔交易。这是业主后来告诉我的:当时他在上海排练,哦,对了,他是一个指导青少年的排球教练。当时客户径直从北京一路追到上海,极力表达诚意,非常想买这套房子。又加之当时口头承诺3个月左右就能走完过户流程,业主心一软就答应了。签订的合同成交价750万,定金支付了25万。如果没有后面的事,业主是值得恭喜的。
这然后就又过了2个多月,李叔迟迟没有收到小中介进一步的交易通知,而他的房子从签订合同后就一直开始涨价,3个月后已连续涨到了790万。无奈就开始和客户漫长的交涉流程,不过每次一联系客户,女客户态度都好得不能再好了:“老哥啊,真的对不起啊,我的保温板施工工艺钱出了些小问题,但我真心喜欢你的房子,请你帮帮忙吧,缓一段时间吧,我一定买你的房子。”无论哪一次都是承挤塑板设备诺满满,业主也是没办法,想着再等一等吧。就这样又过了3个月,房价已经上涨到了800万。李叔叔在和客户交涉无果的情况下,就听朋友的劝想起来打官司,结果拿出合同一看傻眼了,根本都没有写过户时间!李叔叔这下真是懵了,再加上了客户好言好语,态度端正,实在没招,只能在内心无比煎熬中,继续等着了。
这一拖就拖到了2017年年初,房子此时已涨到了950万。还好客户终于付完了首付,征信问题也已经解决了。等到走完全部流程时,又赶上了317政策,房价一下子又下来了。李叔叔这就又买了房,里外里算下来,也没亏啥钱,毕竟买了个小户型,单价涨一些,总价多不了多少钱。虽说钱财上损失不是很大,但这一年的心路历程怕也是煎熬的不行不行了。而客户买的那套三居室,实际上和当时的750万成交价相比,后来也就780万出头,除掉税费和佣金,也没赚什么钱了。前几天刚打听了一下按照今年的成交价,134平米,价格在800万左右好卖。这两年其实整体变化不大,北京的房地产行情整体是趋稳的。
关于客户为何会拖那么长时间,因为李叔不是我的客户,所以以下也都是笔者的一些猜测。客户有可能有笔钱放在死期理财里不愿意拿出来动,也有可能是一笔款项到明年才能回来,但碍于房价上涨实在没办法,故而出此下策。另外,因为征信有问题,又花了半年养了养征信才好继续贷款。
关于这个故事,希望能给业主一些建议:
第一点,关于合同的过户时间请发泡水泥保温板一定清楚的写在合同里,口头承诺做不得数。注意有些合同会写明缴税时间或者网签时间,然后过户时间是往后推几个工作日,这种也是可行的,总之,要尽最大的可能约束过户的时间,哪怕没有明确的日期,也要约定范围。要不一旦客户故意拖延时间,就没有任何证据来归结对方的过错。
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第二点,一定不能提前交房。虽然交房时间可以在过户前,过户时,或者过户后的任一时间约定,但仍然不建议业主同意过户前就让客户入住。如果有贷款,建议等收到全部的尾款后再交房。否则一旦银行出现延迟放款的情况,我还真遇到过半年后再放尾款的。此时房子如果是别人的,而钱都没收到,业主难免会心有戚戚。且没有交房对客户也是一种督促,客户也会自觉想办法加快流程办理,对业主只有好处没有坏处。
第三,如果小中介公司找上门来,而此人又没有见过面,一定要仔细审核下公司的资质,以及合同是否是建委标准合同,最好让律师朋友帮忙看一下,因为毕竟不正规。假设出了问题,小公司直接跑路,并不会且没有能力承担业主的任何损失。即便个人中介有心也无力。北京的中介费是客户统一出的,不用业主出,省出来的中介费也是客户的,于业主没有任何益处,没有益处却承担这么大风险,小心谨慎总是没错的。
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