宣化县保温板-挤塑板-改性聚苯板-聚苯板
专业从事建筑节能保温材料及配套砂浆等生产企业
保温聚苯板,施工方便,环保,不可燃,耐高温,节能。xps挤塑板被广泛应用于建筑物屋面保温、钢结构屋面、建筑物墙体保温、建筑物地面保湿、广场地面、地面冻胀控制、中央空调通风管道等领域,是目前比较流行的节能型环保材料
这个变化,是一种微变。
我们先来看看两组数据:
【数据一】上个周末(两天),北京绿中介一共成交了1191套房。
按照比例,全市所有中介成交超过2000套应该是没有悬念。
【数据二】上周六,燕郊新房成交350套,二手房成交270套;上周日,燕郊二手房成交300套,新房没拿到准确数据,应该是高于350套。
看到这两组数据,有哪些感想?
北京楼市火了?
今天要聊的,不是这个主题。
我先说说我的想法,看看咱们是不是想的一样。
第一,北京按照这个速度,截取一个30天(未必是1号到30号),成交量可能会超过1.5万,不排除2万的可能性。
第二,按照存量房和成交比例看,北京大概700万套存量房,燕郊35万套存量房,也就是说,北京是燕郊存量房的20倍。
如果按照这个比例算的话,北京成交2000套,燕郊成交应该是100套,说的都是二手房。(二手房才是真实市场,一手房因为有开发商营销,数据并不完全可考)
实际数据呢?
300套+,燕郊是北京的3倍。
并没有踩一捧一,因为两边的市场我都有研究,当然也都有仓位,而且北京仓位肯定重于燕郊。
按照我常规的思维方式,我一般认为,燕郊要晚于北京市场之后启动。
至于那些地铁讯息、检查站新闻、行政级别提升,其实也不是刚有的。中介就更没有能力炒高真实成交量了,现在的买房者,可真没有傻子,都啥样了,谁买房不是谨慎再谨慎啊。
那请问,为啥会出现这么一个违反常规的现象?
我在我朋友圈的留言区,写了这么一句话:
北京的二套认贷,压制的底层刚需,在以另一种方式释放。
凡事要有逻辑、要讲道理,那么最不会骗人的,就是数字。
首先,一个比较笼统的数字,是二八分布。无论北京上海还是深圳,准购房者,如果是个金字塔保温板模型的话,至少应该是二八分布的。
金字塔的顶尖,是那些非常有钱的“有钱人”,然后是精英中产,这部分比例至多占想买房人的比例,不超过20%。
剩下的80%呢?
一定是手里有点钱,但是又没有太多钱的广大刚需族。
他们当中的一部分呢,因为家里支持较大,加上保留首房首贷。
蹦一蹦,跳一跳,500万的能买,600万的也不是不行。
真正痛苦的,是有过贷款记录的众多“真刚需”。
其次,一些比较具体的对应数字。
比如一套400万的房子,如果贷款资格是“二套”,五环外还只能贷149万,净首付250万,加上七七八八的费用,就奔着300万去了。
如果这个家庭,手里只有200万呢?
捏着鼻子,满地打滚借一借,一部分人也能咬牙上车一套老破小。
那如果只有150万呢?
只有100万呢?
...... ......
(本周末的沙龙)
有人说,北京待不了,想去二线或回老家。
的确有。
但问题是,很多人没地方去啊,就得要安家在北京呀。
有句话叫“何不食肉糜”。
买房是自由的,扎根也是自由的,每个人都有安居在这座城市的权利呀。
只不过,这“权利”的门槛,在某些限制下,有些高。
怎么办呀?
我们经常提及,北京这一轮行情,是从2020年开启的,中间因为疫情,拖拖拉拉搞到现在——2023年。
中间有过两波比较大的势头,好房涨幅30%左右,平均也就是10-15%这么一个比例。当然也有不少房子,并没有怎么涨。
三年过去了,疫情也逐渐淡出人们的视野,上面也在刺激经济。
但是底层刚们需翘首以盼的“北京认房不认贷”,并没有来。
最后,什么是刚需?
无非是能吃喝拉撒、配套大差不差,通勤时间不要太恐怖(北京平均通勤时间72min)。
最主要滴,还要有资格买且买得起。
除了老破小、远郊新房,疫情后,还有一个比较大的选择余地,就是25年通地铁的燕郊了。
燕郊好不好呢?
比起北京,实在谈不上好,甚至压根没法比。
手里但凡有两三百万,能上北京,谁也不会考虑其他地方。
那上文说的200万、100万被“二套”的这些人呢?
相当一部分人,等不了“解限”了。
而北京呢,这个周末似乎也给出了答案
在北京如此大的成交量的情况下,请问,还有放开二套认贷的可能吗?
我个人认为,可能性太小了,至少全面放开的可能性,几乎没有了。
住建部门,要的是成交量,并不是成交价。
能有稳定且较高的成交量,并且房价相对稳定平缓微涨,不可能暴涨的情况下,换做是你来做决策,你有必要解开认房认贷吗?
如果把北京房产比作一根链条的话,顶部的,中间的,都可以轮动交错。
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