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近日,“广西南宁有银行将住房按揭贷款年龄期限延长至80岁”的消息引发广泛关注。随后有媒体报道,除南宁外,北京、杭州、成都等地部分银行也延长了房贷年龄期限。蓝鲸财经从北京多家银行及多位房产中介处了解到,不同银行房贷年龄期限上限有所差异,具体仍要看申请人的收入、征信等情况,“有个别城商行、农商行可将房贷年龄期限上限放宽到80年。”
延长期限类似“接力贷”
蓝鲸财经以贷款申请人的身份致电工行官方客服,客服人员表示,房贷年龄期限指的是房贷申请人年龄与可贷款年限的总和,目前工行执行的标准是合计不超过75年。农行客服人员则表示,贷款申请人的年龄要求仍为男性不超过65岁,女性不超过60岁,此前并没有收到贷款年龄期限变动的通知。
一名信贷经理称,延长借贷年限相当于采用“接力贷”,即当借款人贷款年限受限或偿还贷款能力有限时,可以以借款人的亲属(父母、子女及其配偶)作为共同借款人或担保人向银聚苯板行申请贷款购买住房,所购住房归一方或者各方共同所有。在该业务中,借款人与其成年子女作为共同借款人。
一般情况下,北京各家银行对借贷人年龄的要求为不超过70周岁。有中介人员对蓝鲸财经介绍,“有个别城商行、农商行可将房贷年龄期限上限放宽到80年,但银行对贷款人年龄不超过70岁的要求并未改变。”
“如果贷款没有偿还完,人就离世了,该如何处理?”针对房贷年龄期限上限延长一事,有网友提出这样的疑问。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,在有担保人的情况下,借款人去世后,可以先就借款人的遗产进行清偿,或者由继承人继续还贷。当遗产不足以清偿或者无继承人偿还时,银行可以要求担保人承担清偿责任或者直接依约要求担保人承担担保义务。如果没有担保人,则只能就借款人的遗产进行清偿,或找借款人的继承人清偿。当继承人不愿意继承遗产和债务时,银行就不能再让继承人清偿。一般来说,在继承人继承已去世购房人的的财产时,应当清偿购房人的债务,所以房贷可以由继承人继续偿还。
王玉臣补充道,清偿债务并非无边界的,根据民法典相关规定,继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。在实务操作中,如果银行贷款没有还清,房子上所设定的抵押权也会继续存在。如果继承人不能依约偿还房贷,银行一般也不会配合办理过户。“某种程度上,就是变相‘接力贷’。”
业内:本质目的为激活市场
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,南宁等地出现房贷年龄期限上调的情况,是为了激活加杠杆买房的情绪。
以一组数据论证。2022年,房地产贷款占新增贷款的比例降至4.9%的历史新低,2023年1月,居民新增人民币贷款2572亿元,同比减少5858亿元。其中,中长期贷款2231亿元,同比减少5193亿元。他指出,“当下,居民贷款买房的积极性很低,或者说不愿意加杠杆,但在高房价的背景下,不加杠杆,就意味着房子卖不动。所以,各种政策都是为了激活大家加杠杆的积极性。”
在易居房地产研究院研究总监严跃进看来,人口结构的变化是部分地区延长房贷年龄期限的出发点。房贷年龄期限上调与延迟退休政策有一定关系,延迟退休意味着购房者的工作时间增长,收入也能得到一定保障。房贷年龄期限延长可以让部分中年置业者获得30年期的贷款时长,从而进一步支持中年人的购房需求,对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用。
李宇嘉也认为,延长房贷年龄期限对年龄较大的购房者有一定的促进作用。当下,各地都在积极扶持楼市,政策正在形成叠加,对需求端增加支撑力度。单看某一政策,效果不会很大,当下任何一个城市的楼市,已经没有一招鲜的政策了。即便是限购退出、利率下降,也无法让楼市迅速回升。必须要多种政策叠加,久久为功地纾困需求端。
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