销售广告中装修质量的说明对买卖合同有重大影响,应视为商品房合同内容
全装修商品房,俗称“精装修房”。根据该指南,交付标的物为全装修商品房的,按照商品房买卖合同纠纷处理;交付标的物为毛坯商品房,毛坯商品房交付后进行装修的,按照装饰装修合同纠纷处理。交付全装修商品房的装修质量,应当符合有关法律、法规和相应建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人的约定。
对当事人约定装修质量要求的认定,一般应当依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同内容予以确定。不保温板能确定的,结合商品房销售资料(如广告宣传情况、样板房样貌)和房屋装修施工资料(如装修材料清单、装修材料价格)等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的,样板房装修合同、施工图纸、材料采购合同等装修施工资料,可以作为认定约定装修质量要求的依据。
出卖人的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的,应当视为合同内容。出卖人设置样板房的,交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的材料、施工质量和品质档次,应当作为认定装修质量要求的依据。商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的,不予支持。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确具体特别约定的,从其约定,但未对买受人进行提示或者说明的除外。
当事人对装修质量要求没有明确约定,又不能达成补充协议,买受人主张以装修价格作为装修质量要求的,应予支持。商品房买卖合同约定装修价格的,以约定装修价格为依据;商品房买卖合同没有约定装修价格的,以广告宣传装修价格为依据,没有广告宣传价格的,以备案装修价格为依据。
交付商品房的装修质量与样板房存在明显差异,或者交付商品房的装修质量问题难以修复,严重影响房屋整体装修价值的,买受人主张参照前款规定以装修价格作为装修质量要求的,应予支持。
因严重装修质量问题,买房人可请求撤销或解除商品房买卖合同
出卖人作为全装修商品房的提供者,应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等书证。以样板房为装修质量交付要求的,出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。诉讼中,出卖人无正当理由未按法院要求提供相关证据的,法院可以依据出卖人申报的商品房备案资料等证据查明相关事实;买受人主张出卖人拒不提供的证据内容不利于出卖人,可以认定该主张成立。
装修质量构成违约的,出卖人应当承担约定的违约责任。经出卖人指示,买受人与第三方装修企业另行签订装修合同的,装修质量违约有约定的从其约定,但不影响出卖人违约责任的承担;买受人主张出卖人承担合同约定之外违约责任的,不予支持。
因装修质量问题严重影响正常居住使用,或者存在依法不得交付使用情形,买受人请求解除商品房买卖合同并主张损失赔偿的,应予支持。商品房装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料,买受人以受欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的,应予支持。但买受人主张惩罚性赔偿的,不予支持。
出卖人与买受人签订的商品房买卖合同,约定交付标的物为全装修商品房,因严重装修质量问题,买受人请求单独撤销或者解除装修合同的,不予支持;请求撤销或者解除商品房买卖合同的,应予支持。
装修有瑕疵但对正常居住无实质影响,买房人拒领房不予支持
在装修瑕疵与修复责任方面。装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等质量瑕疵,但对正常居住使用没有实质影响,除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定,买受人拒绝受领房屋、要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持。装修质量保温板问题严重影响正常居住使用,或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形,买受人拒绝受领房屋,要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的,应予支持。装修质量保修期间内,出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修复,买受人自行维修或者委托他人维修,就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的,应予支持。
装修质量不符合约定或法定要求,或者出卖人欺诈、装修实际价值过分低于约定装修价格,当事人对此未约定违约责任或者违约责任约定不明确,买受人请求出卖人减少房屋装修部分价款的,应予支持;当事人对此有明确约定,买受人要求出卖人在约定违约责任承担方式之外减少装修价款的,不予支持,出卖人同意的除外。
买受人部分接受不符合装修质量约定的项目、范围,对其余不接受部分要求出卖人承担修复责任的,应予支持,但计算装修差价损失,修复部分的贬损价值不应重复计算。
减少装修价款,一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则,按“同比降低”规则核算数额。具体方法为:以房屋交付条件成就、买受人应当受领房屋为评估时点,以房屋所在地房屋装修市场价格为基准,对实际装修价格和约定装修价格进行评估,实际装修估价与约定装修估价之比的差额与装修部分销售价格的乘积,即为减少装修价款的数额,计算公式为(1-实际装修估价/约定装修估价)
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