城市化促使城市建筑大肆发展,人们对高层楼房趋之若鹜,甚至有的开发商还把超高层作为噱头宣传以吸引客户去买他们的楼盘。
就在大家买下这样的豪华高层住宅的时候,相关行业的专家却指出:高层住宅即将面临淘汰,不久后或将成为贫民窟!
高层建筑真的要被淘汰了吗?答案显而易见——是的!
近十年间,中国全国共发生高层建筑火灾3.1万起,致亡474人、直接财产损失15.6亿元!
高层火灾频发,且高层消防救援困难是高层住宅面临淘汰的主要因素。
那么高层住宅为什么会火灾不断呢?——墙体填充的保温材料是罪魁祸首
stp绝热保温板
2010年上海静安区公寓火灾
2010年上海静安28层公寓大火导致58人遇难。在2010年以前,中国国内高层建筑外墙的外保温多仰赖于聚氨酯泡沫板,这种材料极易燃,燃烧速度快且燃烧过程中会产生过度熔滴,容易导致火势加速蔓延,一旦燃烧,还会产生剧毒氰化氢,因此上海静安区大火后,这种材料被禁用了。
现在的常见保温材料一般是挤塑聚苯板,也称XPS板。还有些地方用的是岩棉,而南方一般用无机保温砂浆的多。
XPS挤塑板墙体配置方式
XPS挤塑板虽然比泡沫板好点,属于B2级可燃材料,也有刷了阻燃剂能达到B1不燃级,然而其实实际也只能做到B2级别。
改性聚苯板
岩棉板墙体配置方式
无机保温砂浆墙体配置方式
岩棉和无机保温砂浆虽然相对XPS板来说防火性能算较好,但是岩棉容易吸水起鼓,后期容易脱落。而无机保温砂浆虽然不吸水但是保温性能却差,后期也容易开裂脱落。
总而言之,保温材料的保温性能越好,其防火性能越差!
这个时候可能就有人问了,那能不能牺牲一点保温性能来偏向防火呢?
小编的答案是——不能,因为一旦做出这种让步,住宅的节能指标不合格,图纸也就不符合节能规范过不了审。且近几年节能规范要求指标还往上调。就像南方多用的保温砂浆因为挤塑板阻燃剂保温系数比较低,也被年年上调的节能指标逼得做到5、6公分厚才算满足规范要求。
沈阳浑南新区SR新城A座102号商住楼火灾现场
最近沈阳的一栋高层火灾就是因为其5楼外墙保温材料发生起火。而这次火灾从5层烧到25层,却只用了6分钟!
近两年的商品房质量可以说是奇差无比,大家都有目共睹。
在这种大环境下,未来高层的维修维护就是一个普遍的大问题。
高层建筑维修施工
在国外,不管是高层还是公寓,每年的维修金都是一笔不小的开销:电梯的维修/维护、墙体的维护、水电设施的维护,所有内置设施设备都要按照时间定期维修更新。虽然在买房时开发商已经收过维修基金,但是几十年过去,就按现在高层住宅的房子质量,这笔维修基金又能坚持多久?
就算能负担得起定期的高额维修维护费用,高层的维修难度会告诉你:有钱修也无济于事。
外墙做无机砂浆保温的房子90%在三五年内必定出现外墙脱落问题,严重程度不一。
今年修好,明年还会掉,而且补上的部分和之前的真石漆颜色会有色差,年代久了之后整栋楼就像打了一堆堆补丁一样,整个小区的品质大打折扣,再卖房肯定也是血本无归。
三十层的高楼两部电梯要承载几百户住户的上下楼,而且是24小时运作不能停摆,因为楼层过高,电梯一旦停止运行,就意味着高层的居民需要步行上下楼梯,所以电梯只能24小时运作,而这样的运作对电梯本身来说是一种致命伤,不仅会加快电梯老化的速度,还会让电梯故障频发。
以上两点发展到最后,维修基金定然不足以支撑小区的正常运转。届时电梯故障、外墙脱落/渗水、供水供电不足等问题也会接踵而至,经济条件好的住户会选择搬走租出去,而剩下的那些就是普通的中低层阶级,新入住的也将会是这类人,所以这算是贫民窟吗?至少也是半个贫民窟了!
说到这里,就不得不提到高层拆迁的问题了。
中国这么多高层,未来如果到达使用年限该怎么拆迁?
答案是无人敢拆,无人能拆!
原因也很简单:高层拆迁的拆迁补贴款和成本太高,没有开发商愿意做这种只亏不赚的买卖。
以前开发商拆平层/矮层是为了在上面建高层赚钱,那时候的补贴款和拆迁成本比起新高层带来的利润来说只是九牛一毛,因此很多城市都掀起了拆迁潮,无数平层/矮层房屋被推倒,无数高层拔地而起,房价也是顺势坐了火箭。
而到了现在,城中村拆迁的难度就已足够麻烦,不少拆迁户等着“大捞一笔”做钉子户,就为了争取更多的补贴金。所以将来面对更多人口的高楼住宅,要处理的麻烦事可想而知。
除此之外,高层住宅的拆除是一种破坏性的拆除,因为其建筑材料是环境无法自然降解的钢筋混凝土。而且近几年间砂价暴涨,用于制作混凝土的砂子也不够用了,砂浆属于不可再生资源,随着人口住房的需求变大,这种资源只会越来越紧缺。
长江上的采砂船
据长江水利委员会河道采砂管理局高级工程师李刚去年发表的文章,眼下,长江上游弋着的几百条采砂船只,其生产能力是可采量的十倍。但与此同时,长江沿线城镇化建设还在继续推高河砂需求,泥沙资源在这一段供需矛盾日益突出。
最重要的是,砂浆做的混凝土建筑拆除后就只能成为一堆堆建筑垃圾,建筑垃圾可直接或间接污染环境,一旦建筑垃圾造成环境污染或潜在的污染变为现实,消除这些污染往往需要比较复杂的技术和大量的资金投人,耗费较大的代价进行治理,并且很难使被污染破坏的环境完全复原,我国建筑垃圾回收利用率不足5% ,这也是政府不愿意拆高楼的主要原因之一。
综上所述,现在的高层住宅变成未来的贫民窟只是时间的问题。
事实上,在很多人还没有意识到的时候,其实中国已经在悄悄向着高层贫民窟化的方向发展了:看看这两年的房产热潮——棚改。
城市中间的“棚户区”
棚改是什么?是政府对区域的集中改造工程,将城市中低矮的棚户区改造成高楼住宅,让普通百姓都住进这样的高层里,由此可见未来高层住宅的发展方向。
所以房子还是往低了买的好。超过15层以上的楼层在资金允许的情况下都要慎重选择。
瑞典CLT木结构住宅楼
面对钢混高层住宅问题的困境,国外现也已经开始大规模改建CLT木结构小高层居民楼,因为木结构建筑有着钢混结构建筑无法比拟的保温性能和碳化阻燃性能,能从根本上解决高层钢混住房保温问题和火灾隐患的矛盾。
木材的碳化阻燃性能
木材的碳化阻燃性能
木结构的保温性能
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